Smartbiometrik ayuda a las inmobiliarias en:
– El procedimiento de diligencia debida de control de blanqueo de capitales.
-Confección de un manual de procedimiento de protocolo interno
-Nombramiento de los representantes de blanqueo de capitales según el modelo del SEPBLAC.
– Constitucion de un organo de control interno.
– Guarda y custodia de los documentos durante un periodo de 10 años en servidores dedicados.
-Información de listas PEP (personas politicamente expuestas)
-Información de listas de paraisos fiscales y personas expuestas
-Sistema de comunicación con la autoridad competente con formularios necesarios.
NORMATIVA Y CONTEXTO
1-Sujeto obligado de las Inmobiliarias respecto a PBC.
2.Infracciones.
3.Obligaciones para las inmobiliarias.
4.Actuaciones Inmobiliarias susceptibles de ser ilícitas
Todos los profesionales implicados en la compraventa de una vivienda deben cumplir sus obligaciones con respecto a la prevención del blanqueo de capitales. El objetivo de la ley es conocer a los nuevos clientes que entren en la inmobiliaria y entender de donde proviene su dinero, asegurándose que no se trata de blanqueo de capital.
Aunque todos sabemos de la obligatoriedad para el banco y el notario, no es menos obligatorio para la agencia inmobiliaria o APIS , o comisionistas o intermediarios o consultores inmobiliarios el cumplimiento de la legislación sobre el blanqueo de capitales.
De hecho el documento donde se conozca previamente al nuevo cliente (su dni, su coincidencia con su rostro, su dirección , profesión…) y la procedencia de su capital debe estar firmado en el primer documento de interés, firmado con la Inmobiliaria , mucho antes de firmarse la escritura de compra-venta.
Infracciones:
El incumplimiento de las obligaciones en materia de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo, realizada por los sujetos obligados, se sanciona de forma:
– Administrativa. Arts. 50 a 62 de la Ley 10/2010, de 28 de abril.
Si no se comunica una sospecha de dinero fraudulento las multas pueden llegar desde los 60.000 euros hasta los 10 millones de euros.
Pero además de castigar al sujeto obligado (entidad), también se puede castigar la actuación de los administradores y directivos de la Inmobiliaria, pues el art. 54 indica que además de la responsabilidad que corresponda al sujeto obligado aun a título de simple inobservancia, quienes ejerzan en el mismo cargos de administración o dirección, sean unipersonales o colegiados, serán responsables de las infracciones cuando éstas sean imputables a su conducta dolosa o negligente , hasta medidas penales
– Penal, mediante los arts. 301 a 303 del Código Penal.
Vamos ahora a analizar las obligaciones de la Ley:
1.-Diligencia debida con respecto a la identificación del cliente. Requiere el examen de las operaciones y de las actividades de los clientes que deben quedar reflejadas por escrito.
En primer lugar según el articulo 3 , lo primero es identificar al cliente, es muy importante identificar fehacientemente al cliente, ósea que no sea una persona ficticia , saber si es una persona dentro de una lista PEP (políticamente expuesta o familiar) y si es una empresa , tener su escritura de titularidad real donde se ve el UBO (Ultimate Beneficial Owner ).
Es importante saber si la operación la esta haciendo una persona por orden de un tercero y deberán de recabar información de ese tercero. Es importante debido a la gran cantidad de mulas que conocidos como ‘Money Mules’ , los cómplices ingenuos, a menudo son seleccionados por organizaciones criminales para lavar dinero a través de sus cuentas. A menudo, pero no siempre, estas partes vulnerables desconocen lo que están haciendo o la verdadera gravedad de sus acciones. En 2020, hubo más de 40.000 casos potenciales.de mulas de dinero en el Reino Unido, solo. Se dice que los delincuentes se dirigen principalmente a adolescentes en las redes sociales o a hombres de mediana edad involuntarios sin antecedentes penales. A veces a las personas se les ofrece dinero para permitir que las transacciones se realicen a través de sus cuentas, mientras que a veces el dinero aparece y desaparece sin que los titulares de las cuentas se den cuenta.
Es muy importante en las operaciones no presenciales tener un sistema mediante el cual quede efectivamente verificada la identidad del comprador. Para ello la verificación de identidad de Smartbiometrik permite tener pruebas de vida, verificación biométrica de la identidad respecto a documentos de identidad y la veracidad de estos documentos de identidad.
Por otra parte es importante según el artículo 14, saber si estamos haciendo negocios con una persona con responsabilidad pública ya que el protocolo de actuación debe ser distinto, además hay que adoptar medidas de cara a conocer el origen de su patrimonio. El articulo 14.3 nos especifica que personas tienen esa condición y hay que adoptar las mismas medidas ante los familiares y allegados de estos.
Por otro lado, es importante saber la naturaleza de su actividad del cliente de cara a conocer el fin de esta normativa que es el origen de su patrimonio y su destino.
Podemos resumir que la diligencia debida puede ser simplificada en la mayoría de los casos y será reforzada en caso de que negociemos con PEP o con personas domiciliadas en países con una legalidad laxa en materia de prevención de blanqueo de capitales según el artículo 9 de la Directiva (UE) 2015/849 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de mayo de 2015
3.-Constitución de órgano de control interno, con el mismo límite del punto anterior.
4.-Obligaciones de comunicación
Las Inmobiliarias comunicarán, por iniciativa propia, al Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias cualquier hecho u operación, incluso la mera tentativa, respecto al que, exista indicio o certeza de que está relacionado con el blanqueo de capitales.
En particular, siempre que en el examen especial no se aprecie justificación económica, profesional o de negocio para la realización de las operaciones o que exista una falta de correspondencia ostensible con la naturaleza , volumen de actividad y la operación que se pretende realizar.
Tendrá que comunicar lo siguiente:
a) Relación e identificación de las personas físicas o jurídicas que participan en la operación y concepto de su participación en ella.
b) Actividad conocida de las personas físicas o jurídicas que participan en la operación y correspondencia entre la actividad y la operación.
c) Relación de operaciones vinculadas y fechas a que se refieren con indicación de su naturaleza, moneda en que se realizan, cuantía, lugar o lugares de ejecución, finalidad e instrumentos de pago o cobro utilizados.
d) Gestiones realizadas por el sujeto obligado comunicante para investigar la operación comunicada.
Respecto a las comunicaciones es importante saber que la entrada en vigor del RD 11/2018 de 31 de agosto, modifico parcialmente los sistemas de comunicación del articulo 26bis de la ley 10/2010, obligando a las empresas a implantar un canal de denuncias interno.
El incumplimiento de esta obligación tiene la consideración de infracción leve a efectos de la Ley 10/2010; con una sanción aplicable de hasta 60.000 euros. Es conveniente advertir que el procedimiento de denuncias interno tiene que salvaguardar el anonimato del empleado informador, por ello recomendamos instrucciones precisas con el correo electrónico en caso de indicios.
5.-Conservación de documentos:
Los documentos referentes a cada operación deben estar guardados por la Inmobiliaria durante un periodo de 10 años.
6.-Cumplimentación de la información requerida por el SEPBLAC.
En determinados casos es necesario el informe de un agente externo una vez al año.
7.-Abstención de ejecución de operaciones sospechosas.
8.-Confidencialidad.
Deber de confidencialidad (no comunicar nada al cliente sobre las denuncias realizadas de sus posibles actividades ilícitas).
9.-Medidas de control interno.
Comprende la constitución en el seno del despacho del llamado órgano de Control Interno de supervisión y comunicación y la confección del manual de procedimientos de protocolo interno de actuación.
10.-Formación de su personal del despacho en cuanto al conocimiento de la Ley.
-Actuaciones del sector Inmobiliario susceptibles de ser ilícitas
El SEPBLAC ha desarrollado una serie de actuaciones y operaciones que son susceptibles de ser ilícitas y a las que hay que prestar especial atención dentro del sector inmobiliario que podeis ver en https://www.sepblac.es/wp-content/uploads/2018/03/cor_sector_inmobiliario.pdf
El Servicio Ejecutivo de la Comisión supervisará el cumplimiento de las obligaciones y podrá practicar respecto de cualesquiera sujetos obligados las actuaciones inspectoras necesarias para comprobar el cumplimiento de las obligaciones.
Así sabemos que en la última memoria del SEPBLAC se señaló que el año pasado se recibieron 45 comunicaciones de Promotores y agencias Inmobiliarias informando de posibles dineros delictivos, pero que se basan en datos objetivos, como el elevado importe y la nacionalidad de los intervinientes, pero que continúan adoleciendo de falta de conocimiento del cliente y de un inadecuado análisis de los clientes y sus fondos.
La agencia inmobiliaria tiene la obligación de comprobar y verificar el origen de los fondos, si proceden de una cuenta corriente de un banco de nuestro país o si es del extranjero (paraíso fiscal o no) que esté justificado su origen y que proceda de una actividad ilícita, si hay alguna sospecha, hay que notificarlo.
Dentro de estas medidas de conducta o procedimiento que tiene que tener la inmobiliaria para llevar a cabo la información de los fondos de su cliente, esta el preguntar la procedencia del dinero, cuantos fondos propios va a usar y cuanta financiación. Saber en que país esta empadronado nuestro cliente puede proporcionarnos ideas de la licitud o no de los fondos. En caso de estar domiciliado en un paraíso fiscal puede ser un motivo para pedir una información mas exhaustiva del origen de los fondos. En cuanto haya sospechas fundadas, hay que notificar inmediatamente según el modelo de información , ya que de no hacerlo puede acarrear sanciones muy importantes hasta los 10 millones de euros y la inhabilitación o suspensión de la actividad inmobiliaria.
Sabemos que debido a la pandemia y falta de actividad económica hay un aumento de actividades delictivas y fraudulentas y por ello el órgano inspector esta haciendo mas actuaciones, los tribunales están confirmando sanciones y es muy importante tener un procedimiento riguroso respecto al blanqueo de capitales de cara a no tener problemas y tranquilidad de las Inmobiliarias.
El sector inmobiliario es una actividad donde se dan las circunstancias propicias para el blanqueo de capitales. El invertir en ladrillo es un valor refugio para la persona que tiene dinero, más si encima es un dinero ilícito , que se ha ganado fácilmente y que el objetivo es lavarlo (ponerlo en circulación) y que proporcione rendimientos .Por ello los profesionales del sector deben hacer bien sus deberes y obligaciones respecto a esta materia. Existe una falsa creencia que solo las Inmobiliarias grandes están obligadas , pero es falso todas las Inmobiliarias son sujetos obligados respecto al blanqueo de capitales, es verdad que las inmobiliarias de mas de 10 empleados van a tener mayores obligaciones que las menores. Es posible que el conocer el origen de los fondos no sea fácil determinarlo, pero la Inmobiliaria tiene que tener toda la documentación de cara a salvaguardar su buen hacer , profesionalidad y evitar sanciones.
